A tokenização imobiliária já não é mais uma promessa distante: com R$ 20 bilhões em VGV mobilizado, incorporadoras engajadas e crescimento de três dígitos no segmento de ativos do mundo real, o país se posiciona como um dos mercados mais relevantes. O tema será destaque no CIMI360, maior evento do mercado imobiliário da América Latina, em agosto, no Rio.
Comprar uma fração de um imóvel pelo celular, sem passar por cartório e com um investimento a partir de poucas centenas de reais: essa promessa vem ganhando corpo no Brasil. De fato, a tokenização imobiliária já movimentou cerca de R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas, com aproximadamente 450 incorporadoras operando esse modelo. Na prática, o mecanismo transforma um imóvel, ou o direito sobre ele, em unidades digitais registradas em blockchain. Além disso, tal mecanismo existe desde que a tecnologia dos criptoativos se popularizou, mas ganha um significado específico quando aplicado a um bem físico.
Um token imobiliário é a versão digital de um direito sobre um imóvel, criada e registrada em blockchain. Tecnicamente, ele se enquadra na categoria dos chamados security tokens, o mesmo grupo de tokens que funciona como versão digital de uma ação ou de uma cota de fundo. Por outro lado, a diferença é que ele é um bem físico e existente, e não uma empresa ou uma cripto pura.
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Na prática, isso significa que, para transformar um imóvel em token, ele precisa antes passar por uma avaliação de mercado e por uma estruturação jurídica que viabilize a divisão em cotas. Geralmente, isso ocorre por meio de uma empresa específica que detém a posse do bem, enquanto os tokens representam participações nela. Além disso, a partir daí, contratos inteligentes definem as regras da operação, como a quantidade total de tokens emitidos, os direitos de cada detentor e a remuneração sobre o aluguel, quando houver. Ou seja, o investidor não compra um código sem lastro. Ele compra uma fração de um direito real, com valor, regras e retorno atrelados a um imóvel que existe fora da blockchain.
Depois de anos como tema de painel de fintech, a tokenização imobiliária virou operação. De fato, levantamento da Associação Brasileira das Empresas Tokenizadoras (ABToken) mostra que o modelo já movimentou cerca de R$ 20 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) no Brasil. Esse modelo representa digitalmente a fração ou a integralidade de um imóvel por meio de um token em blockchain, com aproximadamente 450 incorporadoras utilizando algum formato de tokenização em seus empreendimentos.
O relatório “Panorama Estratégico e Regulatório da Tokenização Imobiliária”, da ABToken, detalha a expansão do setor:
No comparativo global, o Brasil aparece como protagonista. O mercado mundial de tokenização imobiliária foi avaliado entre US$ 3,7 bilhões e US$ 3,8 bilhões em 2025. Além disso, o país é citado pela ABToken como referência em inovação regulatória, à frente de mercados tradicionalmente mais maduros em ativos digitais.
A Europa avança sob um regime único, o MiCA (Markets in Crypto-Assets Regulation). Em seguida, a implementação faseada será concluída em 2025 e a transição para empresas não autorizadas se encerrará em julho de 2026.
No entanto, é a principal vantagem do bloco sobre o Brasil. O Brasil ainda opera com regulação fragmentada e pendente de lei específica sobre registro tokenizado.
Em contrapartida, o MiCA limita formatos de geração de renda passiva via token. Isso tende a frear a inovação em produtos de rendimento se comparado aos modelos híbridos do mercado brasileiro.
Lideranças têm defendido que seja adotada uma política clara para a tokenização imobiliária no Brasil. Isso deve ocorrer independentemente das mudanças que o PL 4438/2025 ainda venha a sofrer em sua tramitação no Senado. “É fundamental que o texto final garanta transparência ao mercado, segurança jurídica tanto para compradores quanto para incorporadores, e que preserve o direito de propriedade de todos os envolvidos na operação. Um ponto central do projeto que considero uma inovação fantástica é a integração dos tokens imobiliários ao Sistema Nacional de Registro de Imóveis, o que garante rastreabilidade real sobre a origem e a titularidade de cada imóvel tokenizado”, afirma Heitor Kuser, CEO e idealizador do CIMI360, que reforça ainda que o aspecto mais importante “é a democratização do acesso à compra de imóveis: hoje, uma pessoa que não tem condições de adquirir um imóvel inteiro poderá comprar uma fração dele por meio de tokens”.
O Fórum Internacional de Tokenização Imobiliária (FITI), dentro do CIMI360, reúne especialistas para discutir liquidez e regulação. Os encontros ocorrem nos dias 27 e 28 de agosto, no Rio de Janeiro.
No radar do congresso também está a projeção de médio prazo. A parcela brasileira do segmento de tokenização é estimada em R$ 320 bilhões até 2030, dentro de um mercado global que pode chegar a US$ 4 trilhões no mesmo horizonte.
A digitalização de ativos imobiliários é tema de um dos quatro fóruns temáticos do congresso. Isso ocorre ao lado de Imóveis Públicos, Distressed Asset e Consórcios. Além disso, cada um trata de uma fatia distinta do mesmo problema. O problema é como destravar patrimônio parado e transformá-lo em movimento econômico, seja ele físico ou digital.
O país já provou que consegue originar volume em tokenização. “Agora o desafio é construir liquidez, proteção ao investidor e um marco legal à altura do que o mercado já movimenta”, destaca Kuser.
Conheça o porta-voz
Heitor Kuser é CEO do CIMI360 e uma das principais referências do mercado imobiliário no Brasil e no exterior. Ele também comanda a CIMI INVEST, plataforma de investimentos globais, e preside o Instituto Nacional de Desenvolvimento de Imóveis Públicos (INDIP) e a Kuser Properties.
Além disso, formado em Direito pela PUC/RS, com MBA pela FGV e certificações internacionais da National Association of Realtors (NAR/EUA), ele é especialista em distressed assets. Sua atuação inclui operações que somam mais de R$ 2 bilhões em ativos espalhados por 180 cidades.
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Inclusive, idealizador do CIMI360, ele criou premiações de peso no setor, como “Corretor do Ano”. Além disso, ele já representou o mercado brasileiro em missões internacionais, incluindo o MIPIM, maior evento imobiliário do mundo.
Ele fundou e presidiu entidades como ABRASCIP, IBDES e CAP. Dessa forma, ele consolidou décadas de atuação institucional em favor do desenvolvimento imobiliário.
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